Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà. Đây là dạng hợp đồng có đền bù, trong đó một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.

Lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà ở:

• Chủ thể kí hợp đồng:
  • Với bên cho thuê nhà:
    • Nếu là tài sản chung vợ chồng thì cần có đầy đủ chữ ký và thông tin về nhân thân như: Họ và tên, năm sinh, CMND hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu, địa chỉ hộ khẩu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại....
  • Với bên thuê nhà:
    • Nếu là tổ chức thì phải ghi rõ thông tin của công ty đó trên Giấy đăng ký kinh doanh kèm thông tin về người đại diện.
      
• Xác định rõ Căn nhà cho thuê và mục đích thuê
• Xác định rõ thời hạn thuê, gia hạn thuê
• Giá thuê, phương thức thanh toán
• Những khoản thuế phải nộp khi thuê nhà;
  • Khi cho thuê nhà, ngoài việc người đi thuê phải nộp một số tiền thuê nhà kèm theo các khoản phí thì người cho thuê có thể còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu số tiền thu được từ việc cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng. Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, có 2 loại thuế cần phải nộp trong việc ký hợp đồng thuê nhà đó là:
  • Thuế GTGT với tỷ lệ tính thuế là 5%
  • Thuế TNCN với tỷ lệ tính thuế là 5%
• Công chứng, chứng thực hợp đồng;
  • Theo Nghị quyết 52/NQ-CP hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp thuê căn nhà có giá trị thuê cao và thời hạn thuê dài nên công chứng để đảm bảo quyền lợi của các bên.

Khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được tồn tại trong thực tế. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.

Hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc thuê nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.

Lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà hình thành trong tương lai:

• Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, Bên thuê mong muốn được thuê nhà trước thời điểm bàn giao nhà hoặc giữa bên mua nhà đã có cam kết về việc cho thuê lại nhà cho chính chủ đầu tư thuê để quản lý, vận hành nên xuất hiện hình thức hợp đồng thuê này.
• Thời hạn cho thuê nhà (phát sinh quyền và nghĩa vụ chính thức giữa bên thuê và cho thuê) phụ thuộc vào thời hạn bàn giao nhà của chủ đầu tư nên điều khoản thỏa thuận về thời hạn bắt đầu cho thuê nhà rất quan trọng. Nên thỏa thuận, thời hạn cho thuê nhà bắt đầu được tính từ ngày chủ đầu tư ra quyết định bàn giao nhà.
• Điều khoản đặt cọc, giữ chỗ để thuê nhà: Vì thời hạn bàn giao nhà có thể bị kéo dài do những nguyên nhân khác nhau nên cần thỏa thuận điều khoản thanh lý. Ví dụ: Nếu quá 06 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà thì bên thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc thuê nhà.
• Mục đích sử dụng của việc thuê nhà cần thỏa thuận rõ ràng. Vì mỗi một ngôi nhà (Nhà đất hoặc chung cư) có những mục đích khác nhau nên các bên cần xem xét thỏa thuận về mục đích sử dụng sao cho phù hợp với mục đích mà bên cho thuê nhà đã ký kết với chủ đầu tư.

Thuê nhà trọ hiện đang là nhu cầu lớn của sinh viên, người lao động đi làm xa. Bên cạnh việc tìm kiếm một nơi ở phù hợp thì người đi thuê cũng cần phải lưu ý những điều sau khi ký kết hợp đồng thuê phòng trọ nhằm bảo vệ quyền lợi của mình và phòng tránh rủi ro.

Căn cứ theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà trọ được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê nhà về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà. Trong đó, tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. Như vậy, hợp đồng cho thuê trọ cũng là một trong các loại hợp đồng về nhà ở, do đó hợp đồng cho thuê trọ phải được lập thành văn bản.

Lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà nhà trọ:

• Giá thuê trọ ghi rõ ràng trong văn bản (bao gồm tiền nhà, điện, nước). Trường hợp giá thuê trọ không được thỏa thuận hoặc không được thể hiện rõ ràng tại thời điểm giao kết hợp đồng thì hai bên cần phải bổ sung cho phù hợp.
  
• Nghĩa vụ khai báo tạm trú, tạm vắng thuộc về ai?
• Giá điện và giá nước sinh hoạt được tính như thế nào?
• Các chi phí khác: Tiền đổ rác, tiền bảo vệ, tiền trông xe... ọ.

Lưu ý với chủ trọ khi cho thuê trọ để tránh các rủi ro pháp lý:

• Xin giấy phép xây dựng nhà trọ: chủ nhà trọ cần xin Giấy phép xây dựng nhà trọ hồ sơ gồm:
  • Đơn đề nghị cấp Giấy phép xây dựng
  • Bản sao một trong các giấy tờ chứng min quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng.

• Tiến hành đăng ký kinh doanh
• Đăng ký tạm trú cho người thuê trọ
• Nộp đầy đủ các loại thuế, phí theo quy định…

Cũng là một mẫu hợp đồng cho thuê nhà, nhưng đối mới nhà cho thuê làm văn phòng, trụ sở kinh doanh của công ty về cơ bản khác về mục đích sử dụng. Do đó những điều khoản trong hai dạng hợp đồng này cũng cần có sự khác biệt phù hợp với mục đích của từng loại hợp đồng.

Hợp đồng cho thuê văn phòng là biên bản có giá trị pháp lý, quy định quyền lợi và trách nhiệm cũng như các vấn đề liên quan đến thanh toán, cách thức chi trả, các nghĩa vụ trong thời gian hợp đồng có hiệu lực của các bên… Cũng như các loại hợp đồng khác, hợp đồng cho thuê văn phòng thường sẽ được lặp từ 2 đến 4 bản, mỗi bên giữ 1 hoặc 2 bản để làm căn cứ đối chiếu khi thực thi cũng như khi có tranh chấp xảy ra.

Lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà lầm văn phòng:

Đối với dạng hợp đồng cho thuê nhà để kinh doanh, làm văn phòng... có một số điều khoản cần lưu ý như sau:

• Diện tích thuê
• Thời gian thuê
• Phương thức thanh toán và giá thuê
• Quyền và trách nhiệm của các bên
  • Bên cho thuê sẽ xử lý các sự cố phát sinh của văn phòng mà không phải lỗi do bên thuê gây ra.
• Có cần công chứng hợp đồng không?
• Điều khoản sửa chữa, cải tạo nhà ở: Vì mục đích là để kinh doanh nên bên kinh doanh thường có nhu cầu chỉnh sửa lại ngôi nhà cho phù hợp với mục đích kinh doanh nên lưu ý cần soạn thảo một điều khoản riêng biệt dựa trên nguyên tắc việc chỉnh sửa, cải tạo căn nhà không được phép làm thay đổi kết cấu của ngôi nhà.
• Điều khoản về thuế:
  • Thông thường việc cho thuê nhà để kinh doanh giá cho thuê sẽ tốt hơn việc cho thuê để ở. Bên cho thuê cần thỏa thuận rõ với bên thuê giá cho thuê đã bao gồm các khoản thuế thu nhập cá nhân chưa ? Ai có nghĩa vụ đi kê khai khoản thuế thu nhập cá nhân này?... Đa phần bên thuê nhà vào mục đích kinh doanh đều mong muốn kê khai, nộp thuế với khoản chi tiền thuê nhà để hạch toán thuế cho doanh nghiệp, tổ chức của mình (trừ các công ty nhỏ hoặc hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ). Vì vậy, việc thỏa thuận tiền thuế, nghĩa vụ kê khai nộp thuế là rất quan trọng trong trường hợp này.

• Điều khoản chấm dứt hợp đồng.

Biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà là văn bản thỏa thuận nhằm chấm dứt và giải phóng các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng được giao kết. Sau khi hai bên đã xác định, giải quyết xong các quyền và nghĩa vụ có trong hợp đồng và ký kết vào biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì việc thuê nhà sẽ được chấm dứt.

Về mặt pháp lý, bên thuê và bên cho thuê sẽ không còn bất kỳ liên quan, ràng buộc nào với nhau nữa.Nếu không ký kết biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà, có thể sẽ gây ra khó khăn khi xảy ra rủi ro, tranh chấp.

Lưu ý khi soạn thảo biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà:

• Người cho thuê: Vấn đề cốt lõi cần lưu ý trước khi lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà là cần xác định được hiện trạng ngôi nhà sau khi cho thuê có gì thay đổi. Bất cứ điều gì bạn cảm thấy có sự thay đổi khác biệt so với hiện trạng ban đầu như trong hợp đồng đã kí bạn đều phải kiểm tra để xác định sự thay đổi đó có ảnh hưởng thế nào và nó có được phép của bạn hay có vi phạm quy định trong hợp đồng thuê nhà ban đầu hay không.
• Người thuê:
  • Trước khi đặt bút ký vào biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà, nếu do bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, bạn cần xác định lý do bên cho thuê đưa ra là gì có hợp lý, vi phạm điều khoản trong hợp đồng thuê nhà ban đầu hay không để có phương án đòi đền bù phù hợp.
  • Trong trường hợp, có thỏa thuận về việc chấm dứt và lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà, bạn và người cho thuê phải cùng kiểm tra lại tài sản để tránh xảy ra tranh chấp. Nếu có vấn đề và có phương án bồi thường thì nên lập thành văn bản có chữ ký xác nhận của hai bên và đính kèm với biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà chung cư là hợp đồng xác lập bằng văn bản giữa các bên nhằm mục đích thuê tài sản – căn chung cư theo đó giá thuê, thời hạn thuê và các điều khoản được các bên thỏa thuận thực hiện. Bản chất của hợp đồng thuê chung cư là hợp đồng thuê tài sản.

Hợp đồng thuê chung cư có thể tính theo ngày, theo tuần, theo năm tùy vào nhu cầu của người thuê, Đối với bất kì hợp đồng thuê chung cư nào thì người thuê cũng yêu cầu bên cho thuê cung cấp hợp đồng để đảm bảo giá trị pháp lý, ghi nhận quyền và trách nhiệm của các bên, quy định hiện trạng và bồi thường thiệt hại.

Lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà chung cư:

• Hợp đồng cho thuê chung cư phải có đầy đủ thông tin của các bên và đặc điểm của chung cư cho thuê. Giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, thời gian nhận nhà và phương thức bảo trì là những điều bạn phải biết. Cần nắm rõ giá điện, nước, mạng, cáp và các chi phí khác (phí thang máy, phí đậu xe, phí an ninh, phí dịch vụ chung cư,…)
• Tiền đặt cọc phải được ghi rõ trong hợp đồng
• Cần đính kèm các tài liệu về hiện trạng căn hộ và các đồ đạc, tài sản trong nhà.
• Thời hạn kết thúc hợp đồng cũng là một trong những vấn đề mà nhiều người xem nhẹ và bỏ qua. Căn hộ chưa hết thời hạn thuê mà bạn không muốn thuê nữa, bạn cần báo trước bao lâu? Có thỏa thuận trách nhiệm trong trường hợp vi phạm hợp đồng không? Thời gian hoàn trả tiền đặt cọc mất bao lâu? Mặt khác, trong trường hợp chuyển đi, chủ nhà phải thông báo cho người thuê trong một khoảng thời gian nhất định, đồng thời cũng phải có quy định. bồi thường rõ ràng trong trường hợp chấm dứt sớm.